Експерти програми USAID із аграрного і сільського розвитку (АГРО), залучені Міністерством аграрної політики та продовольства України, підготували відповіді на найпоширеніші запитання щодо Закону № 2145-IX про земельні відносини під час воєнного стану.
У попередніх публікаціях ми інформували, на які саме землі поширюється дія цього Закону, про дію Закон в часі, про використання й обрахунок нормативної грошової оцінки (НГО) землі, про роботу електронних аукціонів в умовах воєнного часу.
ЗАПИТАННЯ-ВІДПОВІДІ
Хто формує договір оренди земельної ділянки товарного с/г виробництва: орган місцевого самоврядування чи районна військова адміністрація? Це Word-документ чи програма з подальшим накладанням електронного підпису?
Договір формують його сторони. Так, це може бути Word-файл, який будуть підписувати кваліфікованими електронними підписами орендар та орендодавець.
Яким чином розробляти техдокументацію на неінвентаризовані земельні ділянки: хто буде замовником, чи може ТГ бути замовником?
Формування ділянки для передачі її в оренду здійснюють на підставі техдокументації з землеустрою щодо інвентаризації земель, яку розробляють за рішенням органу, уповноваженого передавати ділянку в оренду, та затверджує такий орган.
Яка процедура передачі ділянок, у яких цільове призначення земель запасу? Чи можна їх передавати для ведення товарного с/г виробництва без розроблення техдокументації?
Землям запасу с/г призначення присвоюють окремий код цільового призначення.
При передачі такої ділянки в оренду для ведення товарного с/г виробництва потрібно присвоїти ділянці новий код цільового призначення.
Водночас при зміні цільового призначення потрібно вносити відомості до Державного земельного кадастру, який наразі не працює.
Отже, передача ділянки, яка перебуває у запасі, буде можливою після відновлення роботи Кадастру.
Яка процедура накладення електронного підпису сторонами?
Згідно з Законом № 2145-IX договір оренди ділянки укладають лише в електронній формі. Електронний документ (файл) договору засвідчують кваліфікованими електронними підписами орендаря та орендодавця.
Які особливості передачі в умовах воєнного стану в оренду для ведення товарного с/г виробництва ділянок, власники яких померли?
Місцева рада зможе розпоряджатися такими земельними ділянками після їх визнання відумерлою спадщиною.
Якщо селищна рада не може провести сесію через відсутність кворуму, чи можливо передати в оренду земельну ділянку без рішення про передачу?
Відповідно до ст. 59 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні» рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради.
Сільська рада проінвентаризувала дві ділянки (невитребувані земельні частки паї) за техдокументацією з інвентаризації. Відсутні витяги з НКС, ці ділянки не затверджено. Чи можливо їх передати за наявними документами та як вказати це в рішеннях?
За Законом № 2145-IX формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюють без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера, на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, яку розробляють за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджує цей орган. У рішенні треба посилатися на цю норму закону.
Дозвіл на передачу ділянки надаємо на черговій сесії. Чи можемо затвердити технічну документацію на позачерговій?
Закон не містить обмежень щодо затвердження документації із землеустрою на позачергових сесіях місцевих рад.
При підписанні договору оренди в електронному вигляді чи допускається використання удосконаленого електронного підпису, а не кваліфікованого?
Закон № 2145-IX встановлює, що договір оренди укладають лише в електронній формі, та засвідчують кваліфікованими електронними підписами орендаря та орендодавця.
Чи можна приймати рішення про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки комунальної власності на території громади у воєнний час, якщо цей регуляторний акт був запланований ще раніше? Чи можна розпочинати процедуру регуляторного акту в умовах воєнного стану?
Можна, але треба мати на увазі, що відповідно до Закону № 2145-IX розмір орендної плати за земельні ділянки с/г призначення, які надають в оренду в умовах дії воєнного стану, не може перевищувати 8 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку визначають від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.
Якщо земельна ділянка, яка перебувала в оренді, за рішенням м/р була поділена, і частина земельної ділянки відійшла в приватну власність, — як внести зміни в договір, якщо площа змінилась?
У результаті поділу земельної ділянки об'єкт оренди припинив своє існування. Долю однієї з земельних ділянок, яку утворили в результаті такого поділу, треба вирішувати за окремим договором.
Який алгоритм дій у разі надання в оренду несформованої земельної ділянки: заява потенційного орендаря про дозвіл на розроблення ТД із інвентаризації — відповідне рішення ОМС — заява про затвердження ТД — відповідне рішення ОМС і надання в оренду? Хто є замовником ТД із інвентаризації, за чиї кошти виготовляється (в ОМС фінансування виготовлення документації із землеустрою на час воєнного стану заборонено)? Із яких причин може бути відмовлено у наданні в оренду ЗД (громадський випас, часткове накладання на землі приватної власності)? Якщо орендар подав графічні матеріали частини сформованої ЗД, чи можна зробити ТД з інвентаризації і передати в оренду?
Можна обмежитись і однією заявою, в якій слід зазначити і прохання про надання в оренду земельної ділянки. Також у першому рішенні замість згадування дозволу може зазначатися про проведенні інвентаризації з метою формування земельної ділянки для її передачі в оренду.
Виступати замовником та оплачувати розробку документації може й особа, яка зацікавлена в її отриманні в оренду.
Відмовлено може бути тільки з причин невідповідності закону.
Відповідно до Закону № 2145-IX технічна документація з землеустрою щодо інвентаризації земель не може передбачати поділ, об’єднання земельних ділянок.
Якщо в громаді є несформована земельна ділянка площею 20 га і є с/г виробник, який хоче взяти в оренду, чи можна сформувати одну земельну ділянку на всю площу для ведення товарного с/г виробництва та передати її в оренду для наповнення бюджету?
Так. Закон № 2145-IX обмежень щодо площ земельних ділянок не містить.
Передача в оренду несформованої земельної ділянки можлива у спрощеному порядку, якщо розроблена технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель. Така документація повинна бути розроблена на кожну ділянку окремо чи можливо користуватися технічною документацією із землеустрою щодо інвентаризації земель, що розроблена на територію всієї сільської ради та затверджена в 2021 році?
Якщо технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель була розроблена на територію всієї сільської ради та затверджена в 2021 році, окремі ділянки були у встановленому порядку сформовані та їх повторне формування для передачі в оренду не потрібно.
Якщо конкретні ділянки, які зараз планують передати в оренду, не формували, їх треба сформувати за технічною документацією із землеустрою щодо інвентаризації земель.
Чи правомочна селищна рада на період дії воєнного стану розглядати на сесії питання щодо надання дозволів на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у постійне користування державних лісогосподарських підприємств за кодом КВЦПЗ 09.01 «Для ведення лісового господарства і пов’язаних з ним послуг» за рахунок земель с/г призначення, які малопродуктивні, частково самозаліснені або законсервовані шляхом заліснення?
Навіть у разі прийняття такого рішення воно не може бути реалізовано у період дії воєнного стану, оскільки Законом формування земельних ділянок с/г призначення для не с/г цілей заборонено.
Рішенням міської ради було затверджено умови проведення аукціону з продажу права оренди на земельну ділянку с/г призначення. Аукціон провести не встигли. Маємо намір цю земельну ділянки надати в оренду згідно зі зміна до законодавства. Чи потрібно скасовувати це рішення?
Закон № 2145-IX не містить вимог щодо обов’язковості скасування таких рішень, оскільки земельні торги щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок с/г призначення державної, комунальної власності, які оголошені та не завершені до набрання чинності цим законом, — вважають скасованими.
Чи дозволено документацією із землеустрою з урахуванням норм Закону № 2145-IX формувати земельну ділянку за рахунок ділянки під господарськими будівлями і дворами з метою передачі її в оренду для ведення товарного с/г виробництва для зберігання зібраного врожаю?
Закон № 2145-IX не містить обмежень щодо складу угідь земельної ділянки с/г призначення (тобто це можуть бути і господарські двори). Разом із цим, технічна документація з землеустрою щодо інвентаризації земель, яку розробляють для зазначених цілей, не може передбачати поділ, об’єднання земельних ділянок.
Відомості про земельну ділянку, підготовленої до продажу права на оренду на земельних торгах для ведення товарного с/г виробництва (розроблено та затверджено проект землеустрою щодо відведення ділянки, прийнято рішення про проведення земельних торгів) із видом цільового призначення «для ведення ТСГВ» не внесені до ДЗК. Чи необхідно додатково згідно зі Законом № 2145-IX розробляти технічну документацію з землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки для формування її за вказаним цільовим призначенням з метою передачі її в оренду для ведення товарного с/г виробництва?
Проект землеустрою щодо відведення ділянки не міг бути затверджений до здійснення її державної реєстрації. Отже, в умовах, коли не працює Державний земельний кадастр, земельну ділянку треба формувати для її передачі в оренду за технічною документацією з землеустрою щодо інвентаризації земель.
Як продовжувати договори оренди землі не с/г призначення?
За загальним правилом. Закон № 2145-IX та такі відносини не поширюється.
Якщо технічна документація з землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки розроблена та зареєстрована в ДЗК (цільове призначення: А.01.01.), присвоєно кадастровий номер, але документація не затверджена на сесії міської ради, чи можливо передати в користування на умовах оренди строком на 1 рік цю земельну ділянку, без затвердження?
Так, можна. У той же час, затвердження такої документації дозволить завершити процедуру її формування, що може знадобитися після завершення воєнного стану.
Чи може селищна рада встановлювати у договорі оренди землі на період дії воєнного стану умови щодо посіву певних сільгоспкультур на орендованій ділянці, скажімо, встановити, що на орендованій земельній ділянці орендар має право засівати ярі с/г культури, зокрема кукурудзу — не менше 60 % та соняшника не більше 20 %?
Так. Заборони на встановлення у договорах оренди таких умов використання с/г земель законодавство не містить.
Чи правильно, що відповідно до Закону № 2145-IX з метою уникнення зловживань на час воєнного періоду на сесіях рад не будуть винесені питання щодо надання дозволів на розробку проектів землеустрою та затвердження проектів для передачі у власність громадянам?
Так. На час дії воєнного стану безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації з землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації заборонені.
Відповідно до Закону № 2145-IX надано роз'яснення щодо договорів оренди с/г земель. Як бути з договорами під нерухомим майном (не с/г землі)?
Закон № 2145-IX не регулює відносини не с/г землекористування, крім заборони на безоплатну передачу у власність земельних ділянок, щодо яких треба користуватися загальними нормами земельного законодавства.
Як бути з проектами відведення земельних ділянок у власність для ведення особистого селянського господарства, рішення на виготовлення яких надано до 24.02.2022 р., але кадастрові номери ще не присвоєні?
Відповідно до Закону № 2145-IX формування ділянки з метою передачі її в оренду здійснюють на підставі технічної документації з землеустрою щодо інвентаризації земель, яку розробляють за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджує цей орган.
Отже, за цією документацією земельні ділянки можна передати в оренду для ведення товарного с/г виробництва.
Вимог щодо скасування попередньо наданих дозволів на розробку проектів землеустрою закон не містить.
Чи можна пасовища в межах населеного пункту, а також поза його межами надавати в оренду на 1 рік?
Закон № 2145-IX дозволяє передавати в оренду землі с/г призначення для ведення товарного с/г виробництва.
Пасовища — вид с/г угідь, який належить до складу цієї категорії земель.
Отже, пасовища можна передавати в оренду для ведення товарного с/г виробництва, наприклад, для випасання худоби. Водночас, якщо пасовище має інший код цільового призначення, ніж земля «для ведення товарного с/г виробництва», то такі землі можна буде передавати в оренду тільки після відновлення роботи Державного земельного кадастру.
Чи стосується Закон № 2145-IX для передачі земель приватної власності в оренду, і який орган реєструє договори оренди, що укладені вперше?
За Законом № 2145-IX договори оренди реєструють районні військові адміністрації у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.
Однак цей Закон не надав права приватним власникам землі передавати в оренду належні їм земельні ділянки.
Чи може сесія ОМС надати дозвіл на розроблення технічної документації щодо інвентаризації земель орендарю, який візьме в оренду земельну ділянку, а не розробляти її за свій бюджет?
Відповідно до Закону № 2145-IX формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюють на підставі технічної документації з землеустрою щодо інвентаризації земель, яку розробляють за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджує цей орган.
Вимог щодо джерела фінансування такої розробки Законом не встановлено.
Чи можна ФОПу передати земельну ділянку для ведення ТСВ?
Так. Згідно з відповідним кодом економічної діяльності.
Якщо земельна ділянка сформована, вона має кадастровий номер, чи може власник передати в оренду частину цієї землі (як несформовану), надавши дозвіл на розроблення технічної документації щодо інвентаризації земельної ділянки?
Згідно зі Законом № 2145-IX технічна документація з землеустрою щодо інвентаризації земель не може передбачати поділ, об’єднання земельних ділянок.
Хто має виступати замовником робіт із виготовлення документації з землеустрою для ведення товарного с/г виробництва державної чи комунальної власності для передачі цієї земельної ділянки в оренду терміном на 1 рік? Чи зберігається максимальний розмір цієї земельної ділянки в 20 га для передачі її в оренду?
Відповідно до Закону № 2145-IX формування земельної ділянки для передачі її в оренду здійснюють на підставі технічної документації з землеустрою щодо інвентаризації земель, яку розробляють за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджує цей орган.
Вимог щодо максимального розміру земельної ділянки для її передачі в оренду Закон № 2145-IX не встановив.
Як передати в оренду частину сформованої земельної ділянки с/г призначення для товарного с/г виробництва?
Закон № 2145-IX передачу в оренду частини земельної ділянки не передбачає.
Що робити з договорами оренди землі для ведення товарного с/г виробництва, які укладені терміном на 7 років та підписані орендодавцем, але не зареєстровані в Державному реєстрі речових прав?
Право оренди ділянки за раніше укладеним договором можна буде зареєструвати після відновлення роботи Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Чи можна фізичним особам отримати в оренду земельну ділянку для ведення товарного с/г виробництва?
Для цього треба зареєструватися фізичною особою-підприємцем із відповідним кодом економічної діяльності.
Чи можна надати дозвіл на розроблення та затвердження технічної документації з землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай)?
До відновлення роботи Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав таке рішення не можна реалізовувати практично.
Яким чином регулюється черговість (конкурентність) надання земельних ділянок комунальної та/або державної власності, якщо буде декілька претендентів на оренду?
Законом № 2145-IX питання черговості розгляду радою заяв про надання земельних ділянок не врегульовані в повній мірі. Водночас є категорії громадян, які мають право першочергового отримання земельних ділянок. Якщо до ради звернулися такі громадяни, то їм земельні ділянки мають надаватися першочергово (ветерани війни, чорнобильці тощо). Тому деякі ради ухвалювали на своїй сесії рішення про те, що наприклад, вони в першу чергу розглядають заяви про надання земельних ділянок, які надходять від осіб, які мають переважне право на отримання земельних ділянок, та від жителів села (селища, міста), а потім розглядають заяви громадян із інших населених пунктів чи регіонів.
P.S. Увесь посібник із найпоширенішими запитаннями та відповідями про земельні відносини на час воєнного стану (за Законом №2145-IX) доступний за посиланням.
Завантажити матеріали роз’яснення Закону №2145-IX, типові договори можна за посиланням.
Вебінар «Земельні відносини в умовах воєнного стану» доступний за посиланням.
Джерело: Мінагрополітики